Steuerlicher Grundbesitzwert und Verkehrswert
Bei Erbschaften und Schenkungen bildet das Bewertungsgesetz die Grundlage für die steuerliche Bewertung von Grundbesitz. Die Verfahren sind typisiert und dienen einem steuerlichen Zweck: Das Finanzamt benötigt einen nachvollziehbaren Wertansatz für die Festsetzung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
Der Verkehrswert nach § 194 BauGB verfolgt einen anderen Ansatz. Er beschreibt den Preis, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks zu erzielen wäre. Die Wertermittlung erfolgt dabei nach den Grundsätzen der ImmoWertV.
Beide Werte können nahe beieinanderliegen. Sie müssen es aber nicht. Entscheidend sind der Bewertungszweck, der Stichtag, die verfügbare Datenlage und die Frage, ob besondere objektspezifische Merkmale im jeweiligen Verfahren ausreichend berücksichtigt werden.
Wann können Abweichungen entstehen?
Abweichungen zwischen steuerlichem Grundbesitzwert und Verkehrswert können insbesondere entstehen, wenn eine Immobilie Merkmale aufweist, die im typisierten Verfahren nur eingeschränkt abgebildet werden. Dazu zählen etwa Instandhaltungsrückstände, Leerstand, besondere Nutzungsstrukturen oder eine gemischte wohn- und gewerbliche Nutzung.
Auch bei gewerblichen Immobilien, denkmalgeschützten Objekten oder Lagen mit unterdurchschnittlicher Marktnachfrage kann eine differenzierte Betrachtung erforderlich sein. Solche Faktoren mindern den Wert nicht automatisch, können aber Einfluss auf die Marktfähigkeit, den Ertrag oder die wirtschaftliche Nutzbarkeit haben.
Darüber hinaus können Rechte und Belastungen wertrelevant sein. Beispiele sind Wohnungsrechte, Nießbrauch, Reallasten, Baulasten sowie Wege- und Leitungsrechte. Ob und in welchem Umfang solche Eintragungen den Wert beeinflussen, hängt vom konkreten Inhalt, der Dauer, der wirtschaftlichen Wirkung und dem Bewertungszweck ab.
Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
§ 198 BewG eröffnet unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. In der Praxis kann ein Verkehrswertgutachten hierfür eine fachliche Nachweisgrundlage bilden, wenn es stichtagsbezogen, nachvollziehbar und methodisch sauber erstellt wird.
Entscheidend ist nicht nur das Ergebnis, sondern die Herleitung. Ein Gutachten muss die maßgeblichen Unterlagen, den Zustand, die rechtlichen Rahmenbedingungen, die Marktverhältnisse und die gewählten Bewertungsverfahren transparent dokumentieren. Auch die Qualifikation des Sachverständigen kann für die Verwertbarkeit der Unterlage relevant sein.
Eine automatische Anerkennung ist damit nicht verbunden. Die abschließende steuerliche Würdigung und Entscheidung liegt beim Finanzamt. Das Gutachten liefert die fachliche Grundlage, ersetzt aber keine steuerliche Beratung und keine behördliche Entscheidung.
Sonderfall Nießbrauch
Ein Nießbrauch kann dem Berechtigten das Recht geben, eine Immobilie zu nutzen oder aus ihr Erträge zu ziehen. Er kann zeitlich befristet oder lebenslang vereinbart sein und schränkt die wirtschaftliche Verfügungsmöglichkeit des Eigentümers ein.
Für die Bewertung ist maßgeblich, welche Rechte konkret eingeräumt wurden, welche Erträge oder Nutzungsvorteile betroffen sind und wie lange die Belastung voraussichtlich wirkt. Häufig wird die wirtschaftliche Wirkung über eine Barwertbetrachtung eingeordnet.
Der passende Bewertungsansatz hängt vom jeweiligen Zweck ab. Eine steuerliche Bewertung, eine Verkehrswertermittlung und eine interne Vermögenseinordnung können unterschiedliche Anforderungen an die Darstellung und Herleitung stellen.
Sinnvolles Vorgehen
- Bewertungsanlass und Wertermittlungsstichtag klären.
- Steuerlichen Bescheid und vorhandene Unterlagen prüfen.
- Objektunterlagen strukturiert zusammenstellen.
- Rechte, Belastungen und objektspezifische Besonderheiten erfassen.
- Den Verkehrswert sachverständig und stichtagsbezogen ermitteln.
- Die steuerliche Einreichung mit dem Steuerberater abstimmen.
Fazit
Ein Verkehrswertgutachten kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn objektspezifische Besonderheiten im typisierten steuerlichen Wert nicht hinreichend abgebildet werden. Ob und in welchem Umfang sich daraus steuerliche Auswirkungen ergeben, ist stets im Einzelfall zu prüfen.